Agevolazioni per acquisto prima casa utilizzate come credito d'imposta (riacquisto, under 36, canoni d'affitto non pagati) nella guida 2025 delle Entrate.
Riacquisto prima casa entro un anno dalla vendita della precedente abitazione principale, canoni di locazione non percepiti, agevolazioni under 36, e immobili colpiti dal sisma in Abruzzo. Sono casi in cui il contribuente può utilizzare in dichiarazione dei redditi 2025 crediti d’imposta che consentono di recuperare alcune spese sostenute: l’IVA, piuttosto che le imposte sull’affitto.
Vediamo esattamente come si possono inserire questi benefici fiscali nella dichiarazione dei redditi con l’aiuto della Guida dell’Agenzia delle Entrate alle agevolazioni 2025, in particolare del fascicolo dedicato ai crediti d’imposta.
Credito d’imposta per riacquisto prima casa
I contribuenti che fra il primo gennaio 2024 e la data della presentazione della dichiarazione 2025 hanno acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa entro un anno dalla vendita di un altro immobile possono beneficiare di un credito dâimposta per il recupero dellâimposta di registro o dellâIVA versata sul precedente acquisto.
Il credito dâimposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dĂ luogo a rimborsi.
Quando spetta l’agevolazione
L’agevolazione spetta anche nel caso della costruzione della âprima casaâ, e nellâipotesi in cui un soggetto acquisti unâaltra abitazione mediante appalto o permuta. Se il beneficio si applica per l’acquisto di un immobile ancora in costruzione, il contribuente deve dimostrare lâultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dellâatto.
Un caso particolare è rappresentato dall’acquisto di un nuovo immobile dopo che la precedente prima casa sia stata dichiarata inagibile a causa di un evento sismico. In questo caso, se successivamente al nuovo acquisto lâimmobile pre-posseduto ritorna agibile, il contribuente non decade dal beneficio.
Come accedere al bonus
L’agevolazione può essere applicata nei seguenti modi:
- credito dâimposta in diminuzione dellâimposta di registro dovuta per lâatto di acquisto: in questo caso, lo deve dichiarare all’atto dell’acquisto, nel quale vanno indicati la richiesta del beneficio e gli elementi necessari per la determinazione del credito;
- per lâintero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
- in compensazione, utilizzando il modello F24. In questâultimo caso, se il credito dâimposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nellâapposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
Importo del tax credit
Il credito d’imposta è pari allâammontare dellâimposta di registro o dellâIVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore allâimposta di registro o allâIVA corrisposta in relazione al secondo acquisto. In pratica, è commisurato al minore degli importi dei tributi applicati.
Con riferimento allâimposta di registro relativa sia al primo che al secondo acquisto, occorre tenere conto non solo dellâimposta principale ma anche dellâeventuale imposta suppletiva e complementare di maggior valore. Per lâIVA, il riferimento è rappresentato dallâimposta indicata nella fattura relativa allâacquisto dellâimmobile alienato e dagli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti. Nel caso in cui lâimmobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, deve essere considerata lâIVA indicata in tutte le fatture emesse dallâappaltatore per la realizzazione dellâimmobile.
Quando richiedere il bonus
Il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo dâimposta in cui è stata effettuata l’operazione. Se la casa viene acquistata in comunicane dei beni, l’agevolazione spetta pro quota. Nel Modello 730/2025 si indica compilando il rigo G1.
NB la vendita di un garage pertinenziale acquisito con i benefici âprima casaâ e il successivo riacquisto entro un anno dalla vendita di un altro garage con agevolazioni âprima casaâ non dĂ diritto al beneficio fiscale.
Prospetto documentazione da conservare

Credito d’imposta affitti non percepiti
I canoni di locazione non percepiti possono essere detassati applicando un credito d’imposta, nel rispetto di determinate regole. Il riferimento è lâarticolo 26 del testo unico imposte sui redditi, TUIR, coordinato con lâarticolo 6-septies, comma 2, del decreto legge 41/2021. Si applica ai canoni non percepiti a partire dal primo gennaio 2020, comprovati da intimazione di sfratto per morositĂ o da ingiunzione di pagamento.
Il credito dâimposta consente di recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti, ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto. Si applica anche ai contratti con cedolare secca. Se poi il canone originariamente non riscosso viene percepito in periodi dâimposta successivi, è soggetto a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria.
Attenzione: questa disposizione si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo. Sugli altri immobili, i canoni di locazione devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione.
Per determinare il credito dâimposta spettante è necessario calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base al procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, sono state pagate maggiori imposte. Nellâeffettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.
Il beneficio può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale, e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale. Si inserisce nel rigo G2 del 730/2025. In ogni caso il contribuente, qualora non intenda avvalersi del credito dâimposta nellâambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltĂ di presentare istanza di rimborso agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati.
Documentazione da conservare

Agevolazione acquisto prima casa under 36
L’agevolazione acquisto prima casa per i giovani sotto i 36 anni e con ISEE fino a 40mila euro prevede la possibilitĂ di utilizzare un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione allâacquisto applicata con aliquota nella misura del 4%. Questo beneficio si somma all’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale prevista per questi contribuenti.
Attenzione: l’atto preliminare di acquisto deve essere stato concluso entro il 31 dicembre 2023, e il rigito entro il 31 dicembre 2024. Entrambi i requisiti del contribuente (non aver compiuto 36 anni e avere un ISEE fino a 40mila euro) devono sussistere al momento dell’atto di acquisto. In caso di co-acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento del relativo credito è calcolato pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.
Sono escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9), sono invece comprese le pertinenze, anche se acquistate con atto separato (Circolare 18/2013), ma limitatamente ad una sola unitĂ .
Il credito dâimposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva allâacquisto oppure nella dichiarazione relativa al periodo dâimposta in cui è stato effettuato lâacquisto stesso. Non può essere chiesto a rimborso, ma può essere utilizzato:
- in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dellâacquisto agevolato;
- limitatamente allâimporto non fruito con le altre modalitĂ citate, in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo â6928â.
Il credito dâimposta non è riconosciuto in via automatica, il contribuente deve rendere al notaio una dichiarazione in cui manifesti la volontĂ di avvalersi delle agevolazioni âprima casa under 36â e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti.
Per le imposte versate in eccesso in relazione agli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 (periodo in cui non era ancora in vigore la proroga fino al 31 dicembre 2024), si può utilizzare un credito d’imposta nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025.
Documenti da conservare

Ricostruzione post sisma
Per gli immobili colpiti dal sisma in Abruzzo del 2009, è prevista la concessione di contributi, anche con le modalitĂ del credito dâimposta. I contributo spetta per la ricostruzione della prima casa effettuata nello stesso Comune, per opere di riparazione, o per lâacquisto di una nuova abitazione equivalente a quella distrutta, per la ricostruzione o riparazione di immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione principale nonchĂŠ di immobili ad uso non abitativo distrutti o danneggiati.
E’ necessario aver presentato domanda al Comune e aver ricevuto risposta positiva nella quale è indicata la quantificazione del contributo spettante. Il credito dâimposta richiede il pagamento delle spese mediante bonifico bancario o postale e documentate tramite fattura. Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2009 di importo complessivo inferiore a euro 25mila euro i pagamenti possono essere eseguiti anche mediante altri mezzi di pagamento tracciabili.
Il contributo per la ricostruzione o la riparazione degli immobili non spetta per i beni alienati dopo il 6 aprile 2009 a soggetti privati diversi dal coniuge, dai parenti o dagli affini entro il quarto grado, dallâaltra parte dellâunione civile o dal convivente di fatto.
Per la prima casa si inseriscono i dati nel rigo G5 colonna 2 del 730/2025. Il credito è utilizzabile in 20 quote costanti a partire dallâanno dâimposta in cui la spesa è stata sostenuta. Pertanto, se le spese sono state sostenute nel 2009, nella dichiarazione da presentare nel 2025 (nel rigo G5 colonna 2 del 730/2025) andrĂ indicata la sedicesima rata. Ă possibile, in sede di presentazione della dichiarazione relativa al periodo dâimposta 2024, recuperare il residuo del credito che non aveva trovato capienza nel modello 730/2024 o Redditi PF 2024.
Per gli interventi riguardanti immobili diversi dallâabitazione principale, nonchĂŠ immobili ad uso non abitativo distrutti o danneggiati, si compila il rigo G6 colonna 3 del 730/2025. In questo caso, il credito dâimposta è riconosciuto limitatamente allâimposta netta nel limite complessivo di 80mila euro, e si ripartisce in cinque o dieci quote annuali, a scelta del contribuente.
Documentazione da conservare

Data articolo: Wed, 02 Jul 2025 09:02:42 +0000